Wer eine Immobilie mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, stellt sich oft die Frage: Was ist das eigentlich wert? Die Antwort darauf ist entscheidend – etwa bei Schenkungen, Erbschaften oder einem Immobilienverkauf. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie den Wert Ihres Wohnrechts oder Nießbrauchs einfach berechnen können – inklusive Formel, Rechenbeispielen und digitalen Tools.
📚 Inhaltsverzeichnis
- Was ist Wohnrecht und Nießbrauch überhaupt?
- Warum ist die Bewertung wichtig – rechtlich & finanziell
- Wohnrecht berechnen: Formel, Anleitung & Beispiel
- Nießbrauch berechnen: So geht’s mit Tabellen & Tools
- Online-Rechner & nützliche Tools im Überblick
- Häufige Fragen zur Berechnung
- Weiterführende Links & Quellen
🏠 Was ist Wohnrecht und Nießbrauch überhaupt?
Wenn es um Immobilien, Erbschaften oder Schenkungen geht, tauchen Begriffe wie Wohnrecht und Nießbrauch immer wieder auf. Doch was bedeuten sie genau – und worin liegt der Unterschied? Um das Thema Wohnrecht berechnen oder Nießbrauchwert ermitteln zu verstehen, ist es wichtig, diese beiden Begriffe zunächst rechtlich und praktisch einzuordnen.
🔎 Definition: Wohnrecht
Das Wohnrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht. Es erlaubt einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Meist wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen – es ist also rechtlich abgesichert.
Typische Fälle für ein Wohnrecht:
- Die Eltern übertragen das Haus an die Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor.
- Großeltern verschenken eine Wohnung, möchten aber weiterhin darin wohnen.
- Bei Scheidungen wird einem Ehepartner ein Wohnrecht eingeräumt.
👉 Das Wohnrecht ist nicht übertragbar, nicht vererblich und endet mit dem Tod der berechtigten Person. Es kann auch zeitlich befristet vereinbart werden – zum Beispiel für 10 Jahre.
💡 Definition: Nießbrauch
Der Nießbrauch geht deutlich weiter als das Wohnrecht. Auch hier handelt es sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen werden kann. Aber: Der oder die Nießbrauchberechtigte darf nicht nur wohnen, sondern auch wirtschaftliche Vorteile aus der Immobilie ziehen.
Rechte eines Nießbrauchers:
- Nutzung der Immobilie (z. B. selbst bewohnen)
- Vermietung an Dritte
- Einnahmen aus der Vermietung behalten
- Reparaturen und Instandhaltungspflichten tragen
Beispiel: Eine Mutter überträgt ihre Eigentumswohnung an die Tochter, behält sich aber den Nießbrauch vor. Sie kann dort weiterhin wohnen – oder sie vermietet die Wohnung und behält die Mieteinnahmen.
👉 Auch der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, es sei denn, es wurde ausdrücklich vereinbart (z. B. bei einem Vor- und Nachnießbrauch).
🔄 Wohnrecht vs. Nießbrauch – die Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur zum Wohnen | Wohnen und wirtschaftliche Nutzung |
| Vermietung erlaubt | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Übertragbar? | ❌ Nein | ❌ Nein |
| Vererbbar? | ❌ Nein | ❌ Nein (mit Ausnahmen) |
| Eingetragen im Grundbuch? | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Steuerlich relevant? | ✅ Ja | ✅ Ja |
Die Unterschiede haben großen Einfluss auf die Bewertung: Ein Nießbrauch hat fast immer einen höheren wirtschaftlichen Wert als ein einfaches Wohnrecht. Deshalb ist die Frage, welches Recht konkret vorliegt, so entscheidend.
🧮 Warum Wohnrecht oder Nießbrauch berechnen?
Die Wertermittlung ist besonders relevant bei:
- 🧾 Schenkungen (z. B. Eltern schenken Haus an Kinder)
- ⚖️ Erbschaften (z. B. Bewertung für Pflichtteilsansprüche)
- 💶 Verkauf einer Immobilie mit bestehendem Wohnrecht/Nießbrauch
- 📉 Steuerlicher Bewertung (z. B. Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer)
- 💰 Kapitalisierung (z. B. zur Ablösung durch Einmalzahlung)
Ein korrekt berechneter Nießbrauchwert oder Wohnrechtwert hat also nicht nur rechtliche, sondern auch finanzielle Konsequenzen – sowohl für Eigentümer:innen als auch für die berechtigte Person.
📘 Rechtlicher Hintergrund: § 1093 und § 1030 BGB
Die rechtlichen Grundlagen für Wohnrecht und Nießbrauch finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht: regelt das Recht, Räume in einem Haus zu bewohnen.
- § 1030 BGB – Nießbrauch: beschreibt das umfassende Nutzungsrecht an einer Sache (z. B. Immobilie).
Beide Rechte zählen zu den sogenannten beschränkten dinglichen Rechten – sie begrenzen die Eigentumsrechte der neuen Eigentümerin oder des Eigentümers zugunsten der berechtigten Person.
🔗 Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html
🔗 Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html
🧭 Praxisbeispiel: Wohnrecht in der Familie
Frau Müller überträgt ihr Haus an ihren Sohn. Im Gegenzug sichert sie sich ein lebenslanges Wohnrecht für das Erdgeschoss. Das Haus hat einen Marktwert von 400.000 €. Frau Müller ist 75 Jahre alt. Die Frage ist nun: Wie hoch ist der Wert dieses Wohnrechts? – Diese Frage beantworten wir im nächsten Kapitel mit Formel, Rechenbeispiel und Tools.
📌 Wichtig zu wissen
- Beide Rechte mindern den Verkehrswert der Immobilie.
- Banken berücksichtigen Wohnrecht oder Nießbrauch bei der Finanzierung.
- Ein bewerteter Nießbrauch kann in manchen Fällen sogar versteuert werden.
- Eine professionelle Bewertung kann Streit in der Familie oder mit dem Finanzamt vermeiden.
✅ Fazit dieses Abschnitts:
- Das Wohnrecht ist ein reines Nutzungsrecht zum Wohnen – persönlich und nicht übertragbar.
- Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung (z. B. Vermietung).
- Beide Rechte werden oft bei Übergaben oder im Erbfall eingesetzt.
- Für eine faire und transparente Wertermittlung ist das genaue Verständnis dieser Begriffe unverzichtbar.
📊 Wohnrecht berechnen: Formel, Anleitung & Beispiel
Wer ein Wohnrecht besitzt oder einräumt, steht irgendwann vor der Frage: Wie viel ist dieses Recht eigentlich wert? Die Antwort ist entscheidend – vor allem bei Schenkungen, Erbschaften, Immobilienverkäufen oder Scheidungen. In diesem Abschnitt zeige ich dir ganz konkret, wie du ein Wohnrecht selbst berechnen kannst – mithilfe von:
- der offiziellen Rechenformel gemäß § 14 BewG,
- einem anschaulichen Rechenbeispiel,
- sowie einer Schritt-für-Schritt-Anleitung.
📐 Gesetzliche Grundlage: Bewertung nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG)
Die Bewertung des Wohnrechts erfolgt laut dem deutschen Steuerrecht nach dem Kapitalwertverfahren. Dieses berücksichtigt die voraussichtliche Restlebensdauer der berechtigten Person sowie den monatlichen Mietwert der genutzten Immobilie.
🔢 Die Formel lautet:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
- Jahreswert = monatlicher Mietwert × 12
- Vervielfältiger = abhängig vom Alter der berechtigten Person → entnommen aus § 14 BewG Tabelle
👉 Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre das Wohnrecht durchschnittlich noch besteht (basierend auf der statistischen Lebenserwartung).
🔗 Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html
📘 Rechenbeispiel: Wohnrecht berechnen in der Praxis
Beispiel:
Frau Schmidt ist 75 Jahre alt und hat ein lebenslanges Wohnrecht für eine 70 m² große Wohnung im Haus ihres Sohnes. Die ortsübliche Miete beträgt 10 €/m² monatlich.
Schritt 1: Monatlicher Mietwert berechnen
70 m² × 10 €/m² = 700 €/Monat
Schritt 2: Jahreswert berechnen
700 € × 12 = 8.400 €/Jahr
Schritt 3: Vervielfältiger aus Tabelle § 14 BewG entnehmen
Für eine 75-jährige Frau beträgt der Vervielfältiger aktuell 8,9
👉 (Hinweis: Je älter die Person, desto geringer der Vervielfältiger)
Schritt 4: Kapitalwert (Wohnrecht) berechnen
8.400 € × 8,9 = 74.760 €
📌 Ergebnis: Der Wert des Wohnrechts beträgt 74.760 €
Dieser Betrag wird z. B. vom Wert der Immobilie abgezogen, wenn diese verschenkt oder vererbt wird.
🧾 Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wohnrecht berechnen
Hier die Vorgehensweise noch einmal kompakt:
- Fläche der genutzten Wohnung in m² ermitteln
- Ortsübliche Miete pro m² recherchieren (z. B. Mietspiegel der Stadt)
- Monatsmiete berechnen: Fläche × Miete pro m²
- Jahresmiete berechnen: Monatsmiete × 12
- Alter der berechtigten Person feststellen
- Vervielfältiger laut § 14 BewG Tabelle entnehmen
- Kapitalwert berechnen: Jahresmiete × Vervielfältiger
🛠️ Tools & Online-Rechner
Du möchtest das Wohnrecht automatisch berechnen lassen? Hier einige nützliche Tools:
- Wohnrecht-Rechner von Dr. Klein
https://www.drklein.de/wohnrecht-berechnen.html - Nießbrauch- und Wohnrecht-Rechner von Finanztip
https://www.finanztip.de/wohnrecht-rechner/ - Bewertungs-Rechner für Immobilienrechte (Immowelt)
https://www.immowelt.de/ratgeber/finanzieren/wohnrecht-und-niessbrauch-berechnen
Diese Rechner verwenden die gleichen Tabellenwerte wie das Finanzamt und sind zuverlässig – sie ersetzen aber keine individuelle Steuerberatung.
⚠️ Wichtige Hinweise zur Berechnung
- Der Mietwert muss realistisch und nachweisbar sein – bei Streitigkeiten oder für das Finanzamt.
- Befristete Wohnrechte werden anders bewertet (z. B. Laufzeit statt Lebenserwartung).
- Für mehrere berechtigte Personen (z. B. Ehepaar) wird der höhere Vervielfältiger genommen.
- Der berechnete Wert mindert den Immobilienwert z. B. bei der Schenkung oder Steuer.
📌 Sonderfall: Zeitlich befristetes Wohnrecht
Wenn das Wohnrecht nur für einen bestimmten Zeitraum besteht (z. B. 10 Jahre), ist die Berechnung einfacher:
Kapitalwert = Jahreswert × Laufzeit in Jahren
Beispiel:
700 €/Monat → 8.400 €/Jahr × 10 Jahre = 84.000 €
📉 Dieser Wert liegt meist höher als beim lebenslangen Wohnrecht einer älteren Person, da die Laufzeit fix ist.
✅ Fazit dieses Abschnitts:
- Die Berechnung erfolgt nach einem festen Schema: Jahresmiete × Vervielfältiger
- Die Grundlage bildet § 14 BewG und die offizielle Lebenserwartung.
- Mit dem richtigen Mietwert und aktuellen Tabellenwerten lässt sich der Wohnrechtwert genau und nachvollziehbar berechnen.
- Online-Rechner helfen, die Berechnung schnell und einfach durchzuführen.
💼 Nießbrauch berechnen: So geht’s mit Tabellen & Tools
Der Nießbrauch ist eines der stärksten Rechte, das man an einer Immobilie haben kann – ohne selbst Eigentümer:in zu sein. Anders als beim Wohnrecht darf der oder die Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und Einkünfte daraus erzielen. Gerade deshalb stellt sich bei vielen die Frage: Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?
In diesem Abschnitt zeige ich dir, wie du den Nießbrauchwert berechnen kannst – mit Rechenformel, Tools und Beispielen, die sich auch in der Praxis anwenden lassen.
🔍 Worum geht’s beim Nießbrauch genau?
Nießbrauch bedeutet, dass eine Person ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie behält – obwohl sie rechtlich jemand anderem gehört. Besonders häufig kommt Nießbrauch vor:
- bei Schenkungen innerhalb der Familie (z. B. Eltern schenken Haus an Kinder),
- in Erbfällen (zur steuerlichen Optimierung),
- oder bei Verkäufen mit Nießbrauchsvorbehalt (z. B. ältere Personen verkaufen ihre Immobilie, behalten sich aber das Recht zur Nutzung/Vermietung vor).
👉 Im Unterschied zum Wohnrecht kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten. Das wirkt sich deutlich auf den Wert aus – denn es geht hier nicht nur um Wohnwert, sondern um Einkommenspotenzial.
🧮 Rechenformel für den Nießbrauch
Auch beim Nießbrauch erfolgt die Bewertung nach dem Kapitalwertverfahren laut § 14 Bewertungsgesetz (BewG). Die Formel ist identisch mit der des Wohnrechts:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Der Unterschied liegt im Jahreswert:
- Beim Wohnrecht wird mit dem Wohnwert (Miete) gerechnet.
- Beim Nießbrauch ist der Jahreswert in der Regel die tatsächliche oder fiktive Mieteinnahme.
🔢 Die Berechnungsschritte:
- Monatliche Mieteinnahme oder ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
- Jahreswert = Monatsmiete × 12
- Vervielfältiger abhängig vom Alter der berechtigten Person (siehe Tabelle § 14 BewG)
- Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
📘 Beispiel: Nießbrauch berechnen
Beispiel:
Herr Lehmann (72 Jahre alt) hat sein vermietetes Zweifamilienhaus auf seinen Sohn übertragen, behält sich aber den Nießbrauch vor. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 1.500 €.
Schritt 1: Jahreswert berechnen
1.500 € × 12 Monate = 18.000 €/Jahr
Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln
Laut § 14 BewG beträgt der Vervielfältiger für eine 72-jährige Person aktuell 10,3
Schritt 3: Kapitalwert berechnen
18.000 € × 10,3 = 185.400 €
📌 Ergebnis: Der Nießbrauch hat einen rechnerischen Wert von 185.400 €
📊 Nießbrauch bei Ehepaaren oder mehreren Personen
Wenn zwei Personen (z. B. Ehepartner:innen) gemeinsam einen Nießbrauch erhalten, ist folgendes zu beachten:
- Die Bewertung erfolgt nach dem höheren Vervielfältiger, also der Person mit der längeren statistischen Lebenserwartung.
- Wenn eine der Personen verstirbt, entfällt das Nießbrauchrecht zur Hälfte – sofern nichts anderes vereinbart wurde.
🧾 Steuerlicher Einfluss des Nießbrauchs
Der Nießbrauch kann steuerliche Vorteile bringen, z. B. bei der Schenkungssteuer:
- Der Immobilienwert wird um den Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert.
- Dadurch kann man Schenkungen steuerlich optimieren.
- Beispiel: Immobilie mit 400.000 € Marktwert, Nießbrauchwert 185.000 € → steuerlich relevanter Restwert: 215.000 €
Allerdings wird bei Vermietung der Immobilie durch den Nießbraucher auch Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen fällig. Das sollte ebenfalls in die Bewertung einbezogen werden.
🧰 Tools zur Berechnung des Nießbrauchwerts
Auch für den Nießbrauch gibt es praktische Online-Rechner, die dir den Rechenweg erleichtern:
- Nießbrauch-Rechner der Steuerkanzlei Flick Gocke Schaumburg
https://www.fgs.de/tools/niessbrauchrechner.html - Nießbrauch- und Wohnrecht-Rechner von Finanztip
https://www.finanztip.de/wohnrecht-rechner/ - Steuerliches Bewertungstool vom Bundesfinanzministerium (PDF & Tabellen)
https://www.bundesfinanzministerium.de (Suchbegriff: „Vervielfältiger Bewertungsgesetz“)
Alle Rechner basieren auf dem aktuellen Bewertungsgesetz und berücksichtigen automatisch den gültigen Zinssatz (derzeit laut BMF: 5,5 %).
📌 Sonderfälle bei der Nießbrauchbewertung
Es gibt Konstellationen, in denen die Standardformel nicht ausreicht:
- Befristeter Nießbrauch: Hier wird die tatsächliche Laufzeit statt Lebenserwartung verwendet (ähnlich wie beim Wohnrecht).
- Verzicht auf Nießbrauch gegen Abfindung: Diese muss oft versteuert werden – je nach Vereinbarung.
- Nießbrauch an Unternehmensanteilen: Bewertung erfolgt oft nach anderen Kriterien (Ertragswertverfahren).
In solchen Fällen empfiehlt sich dringend eine individuelle steuerliche Beratung durch eine:n Steuerberater:in oder Notar:in.
🔎 Unterschiede zum Wohnrecht nochmal zusammengefasst
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur selbst bewohnen | Auch vermieten / verpachten |
| Einkünfte erlaubt | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Wirtschaftlicher Wert | Meist geringer | Meist deutlich höher |
| Steuerlicher Vorteil | Ja (bei Schenkung/Erbschaft) | Ja (stärkerer Effekt) |
| Bewertungsmethode | § 14 BewG | § 14 BewG |
✅ Fazit dieses Abschnitts:
- Der Nießbrauch ist wirtschaftlich oft wertvoller als ein Wohnrecht.
- Die Berechnung erfolgt ebenfalls nach dem Kapitalwertverfahren.
- Die Mieteinnahmen bilden die Basis der Bewertung.
- Mit den richtigen Tools lässt sich der Nießbrauchwert einfach online berechnen.
- Der Nießbrauch kann sich positiv auf die steuerliche Gestaltung von Schenkungen oder Erbschaften auswirken.
🛠️ Online-Rechner & Tools zur Bewertung im Überblick
Die Berechnung von Wohnrecht oder Nießbrauch kann auf den ersten Blick komplex wirken – mit Formeln, Tabellenwerten und juristischen Feinheiten. Doch zum Glück gibt es mittlerweile digitale Tools, die dir die Rechenarbeit abnehmen. In diesem Abschnitt stelle ich dir die besten kostenlosen Online-Rechner vor, zeige ihre Funktionen und erkläre, worauf du bei der Nutzung achten solltest.
✅ Vorteile von Online-Rechnern
Bevor wir in die Tool-Liste einsteigen, hier die wichtigsten Vorteile von Wohnrecht- und Nießbrauch-Rechnern:
- 🧮 Automatische Berechnung der Kapitalwerte nach § 14 BewG
- ⏱️ Zeitersparnis: keine manuelle Tabellenrecherche nötig
- 📈 Aktuelle Vervielfältiger und Zinssätze bereits hinterlegt
- 📋 Dokumentation: Ergebnisse oft als PDF oder Ausdruck nutzbar
- 📊 Planungssicherheit für Übergabe, Verkauf oder Steuer
Ob du den Wert deines eigenen Wohnrechts berechnen oder eine Schenkung steuerlich optimieren möchtest – ein gutes Tool macht es dir einfach.
🧰 Die besten Tools im Vergleich
Hier eine Übersicht der zuverlässigsten Online-Rechner, die auf Basis des Bewertungsgesetzes arbeiten:
1. Finanztip – Wohnrecht- und Nießbrauch-Rechner
🔗 https://www.finanztip.de/wohnrecht-rechner/
Funktionen:
- Berechnung für Wohnrecht oder Nießbrauch
- Eingabe von Wohnfläche, Miete, Alter
- Ergebnis wird sofort in Euro angezeigt
Vorteil: Sehr nutzerfreundlich und gut erklärt
Tipp: Ideal für Privatpersonen, die schnell den Wert schätzen möchten
2. Dr. Klein – Wohnrecht berechnen
🔗 https://www.drklein.de/wohnrecht-berechnen.html
Funktionen:
- Eingabe von Alter, Miete, Fläche, Zins
- Automatische Kapitalwert-Berechnung
- Ideal für Immobilienverkäufe mit Wohnrecht
Vorteil: Auch Beratung zu Verkauf mit Wohnrecht möglich
Tipp: Besonders nützlich bei geplanten Verkaufsverhandlungen
3. FGS – Nießbrauch-Rechner der Steuerkanzlei Flick Gocke Schaumburg
🔗 https://www.fgs.de/tools/niessbrauchrechner.html
Funktionen:
- Umfangreiche Optionen für komplexe Nießbrauch-Berechnungen
- Mit Anpassung an steuerliche Sonderfälle
- Für Steuerprofis und erfahrene Nutzer:innen
Vorteil: Hochpräzise und detailliert
Tipp: Besonders hilfreich für Steuerberater:innen oder bei Unternehmensanteilen
4. Immowelt Rechner & Ratgeber
🔗 https://www.immowelt.de/ratgeber/finanzieren/wohnrecht-und-niessbrauch-berechnen
Funktionen:
- Erläuterungen zum Thema + Beispielrechnungen
- Links zu Mietspiegeln und Steuer-Tipps
Vorteil: Gut geeignet für Laien mit Hintergrundwissen
Tipp: Ideal für erste Orientierung vor Schenkung/Verkauf
🔍 Worauf solltest du bei der Nutzung achten?
Auch wenn die Tools praktisch sind, solltest du Folgendes beachten:
| Punkt | Bedeutung |
|---|---|
| 📏 Realistische Mietwerte | Nutze den ortsüblichen Mietspiegel deiner Stadt oder Region |
| 👵 Richtiges Alter | Alter der berechtigten Person bei Vertragsabschluss eintragen |
| 📉 Zinssatz prüfen | Standardzins laut § 14 BewG: derzeit 5,5 % (wird automatisch verwendet) |
| 🧾 Ausdruck sichern | Ergebnis als PDF speichern – z. B. für Gespräche mit Finanzamt oder Notar |
| 👥 Beratung bei Sonderfällen | Bei komplexen Modellen: besser Steuerberater:in hinzuziehen |
📝 Beispielhafte Nutzung eines Rechners
Fall: Frau Becker (80 Jahre) hat ein Wohnrecht für 60 m²
- Tool geöffnet (z. B. Finanztip)
- Miete: 12 €/m² → 720 €/Monat
- Alter eingegeben: 80 Jahre
- Ergebnis: Kapitalwert ca. 50.000 €
- PDF gespeichert → als Grundlage für Schenkungswert
📌 So einfach kann es gehen!
🚫 Wann reichen Online-Rechner nicht aus?
In diesen Fällen solltest du lieber professionelle Hilfe in Anspruch nehmen:
- Bei steuerlich sensiblen Übergaben
- Wenn mehrere Rechte kombiniert sind (Nießbrauch + Wohnrecht)
- Bei gewerblichen Immobilien oder Sondernutzungen
- Bei grenzüberschreitenden Erbschaften oder Schenkungen
Ein:e Steuerberater:in oder Notar:in kann hier rechtssichere Berechnungen durchführen und die Ergebnisse dokumentieren.
❓ Häufige Fragen (FAQ) zur Berechnung von Wohnrecht & Nießbrauch
Die Bewertung von Wohnrecht und Nießbrauch ist für viele ein neues Terrain – verbunden mit Unsicherheiten und rechtlichen Fallstricken. Deshalb findest du hier die wichtigsten Fragen und Antworten, die Kundinnen und Kunden häufig stellen, wenn es um das Wohnrecht berechnen oder die Nießbrauchbewertung geht.
💬 Was passiert mit dem Wohnrecht oder Nießbrauch beim Tod der berechtigten Person?
Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch enden in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person. Danach geht die Immobilie wieder vollständig an die Eigentümerin oder den Eigentümer über – ohne Einschränkungen.
📌 Ausnahme: Wenn ein Nachnießbrauch vereinbart wurde (z. B. zugunsten des Ehepartners), bleibt das Recht bestehen, bis auch die zweite Person verstirbt.
💬 Kann man ein Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen oder abtreten?
Nein – beide Rechte sind höchstpersönlich und nicht übertragbar. Das bedeutet:
- Du kannst dein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht nicht verkaufen, vermieten oder vererben.
- Du kannst höchstens darauf verzichten, z. B. gegen eine Abfindung.
❗Achtung: Der Verzicht auf Nießbrauch gegen Zahlung kann unter Umständen steuerpflichtig sein (z. B. als Veräußerungsgewinn).
💬 Wie beeinflussen Wohnrecht oder Nießbrauch den Immobilienwert?
Sie mindern den Wert einer Immobilie – oft erheblich.
Das liegt daran, dass die Immobilie für den neuen Eigentümer nicht vollständig nutzbar ist.
Beispiel:
Hauswert laut Markt: 400.000 €
Nießbrauchwert: 100.000 €
➡️ Effektiver Verkehrswert: 300.000 €
Das ist z. B. bei einem Immobilienverkauf, einer Schenkung oder Erbschaft steuerlich relevant.
💬 Muss ich den Wohnrecht- oder Nießbrauchwert versteuern?
Das kommt auf den Fall an:
- Schenkungen: Hier wird der Immobilienwert abzüglich Wohnrecht/Nießbrauch als Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer herangezogen.
- Nießbrauch mit Mieteinnahmen: Die Miete muss der Nießbraucher in der Regel einkommensteuerlich versteuern.
- Verzicht gegen Geldzahlung: Das kann als steuerpflichtiger Vorgang gelten.
✅ Wichtig: Bei größeren Vermögensübertragungen oder Fragen zur Besteuerung unbedingt eine:n Steuerberater:in konsultieren.
💬 Was passiert mit dem Wohnrecht beim Verkauf der Immobilie?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt die Immobilie mit der Belastung.
👉 Das bedeutet:
- Er kann die Immobilie nicht selbst nutzen oder vermieten, solange das Recht besteht.
- Der Kaufpreis wird entsprechend gemindert.
📌 Käufer:innen sollten daher genau prüfen, welchen Kapitalwert das bestehende Recht hat.
💬 Was ist der Unterschied zwischen lebenslangem und befristetem Wohnrecht?
| Lebenslanges Wohnrecht | Befristetes Wohnrecht |
|---|---|
| Gilt bis zum Tod der Person | Gilt nur für eine vereinbarte Dauer |
| Kapitalwert wird mit Vervielfältiger berechnet | Kapitalwert = Jahresmiete × Jahre |
| Wird öfter bei familiärer Schenkung genutzt | Eher bei Verkaufsmodellen relevant |
Beispiel für befristetes Wohnrecht:
10 Jahre, 8.400 € Jahresmiete → Wert: 84.000 €
💬 Kann man den Wert des Wohnrechts durch Gutachter:innen schätzen lassen?
Ja, und das ist in vielen Fällen sogar sinnvoll.
Ein:e zertifizierte:r Gutachter:in oder eine:n Sachverständige:n für Immobilienbewertung kann:
- den genauen Mietwert objektiv ermitteln,
- individuelle Besonderheiten berücksichtigen,
- und eine rechtssichere Einschätzung für das Finanzamt oder das Grundbuchamt liefern.
💡 Tipp: Bei komplexen Fällen oder Streitigkeiten ist ein Gutachten oft Gold wert.
💬 Was, wenn der Mietwert nicht bekannt ist?
In diesem Fall kann man auf den ortsüblichen Mietspiegel zurückgreifen.
Diese sind meist auf der Website der jeweiligen Stadt oder Gemeinde abrufbar. Alternativ können Immobilienportale oder Makler:innen realistische Vergleichswerte liefern.
Beispiel:
70 m² in Leipzig, Mietspiegel: 9 €/m² → 630 €/Monat
💬 Wie kann ich den Vervielfältiger nach § 14 BewG herausfinden?
Die Vervielfältiger ergeben sich aus der statistischen Lebenserwartung und dem gesetzlichen Zins (derzeit 5,5 %). Du findest die offiziellen Tabellenwerte:
- Im Bewertungsgesetz § 14
🔗 https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html - Oder bei Tools wie:
🔗 https://www.finanztip.de/wohnrecht-rechner/
Beispiel:
Alter: 75 Jahre → Vervielfältiger ca. 8,9
💬 Was kostet es, ein Wohnrecht oder Nießbrauch ins Grundbuch eintragen zu lassen?
Die Kosten richten sich nach dem Wert des Rechts und den Notar- sowie Grundbuchgebühren. Als grobe Richtwerte gelten:
- Notarkosten: ca. 1–2 % des Kapitalwerts
- Grundbuchkosten: je nach Bundesland ca. 0,5–1 %
- Beispiel: Kapitalwert 80.000 € → Gesamtkosten ca. 800–1.600 €
📌 Tipp: Diese Kosten können oft steuerlich geltend gemacht werden.